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Os problemas com as cooperativas habitacionais
Em 20/03/2007, às 12h47

 As cooperativas habitacionais foram criadas pela Lei 5.764/71, com o objetivo de proporcionar a conquista do sonho da casa própria de forma mais econômica, já que um grupo de pessoas criam voluntariamente uma sociedade e trabalham juntas em torno de um objetivo comum - formam uma poupança para adquirir um terreno e construir moradias.

Dessa forma, a grande vantagem de uma cooperativa habitacional seria construir imóveis a um preço mais baixo que o mercado, já que não visam lucros, dentro de um prazo de acordo com as parcelas pagas pelos cooperados.

Ocorre que na prática, isso não vem ocorrendo, já que muitas cooperativas têm cobrado preços iguais ou maiores que o mercado e não estão entregando os imóveis no prazo estabelecido.

Como consequência de tudo isso, há uma enxurrada de ações de cooperados para rescindirem seus contratos e conseguirem tudo aquilo que pagaram de volta.

Um dos casos mais recentes é o da BANCOOP. Criada há nove anos por integrantes do Sindicato dos Bancários de São Paulo, a BANCOOP foi considerada uma das maiores empresas brasileiras no setor de construção civil, com cerca de 15 mil cooperados, movimentando R$ 150 milhões por ano, recebendo recursos na ordem de R$46 milhões de grandes investidores como os fundos de pensões estatais PETROS, PREVI e FUNCEF, segundo reportagem da Revista Época, tudo isso para alavancar os seus empreendimentos.

Entretanto, desde 2005 a cooperativa tem atrasado a entrega de várias obras, alegando déficit de fluxo de caixa, cobrando aportes financeiros de seus cooperados, a fim de dar continuidade às obras. Até mesmo cooperados de empreendimentos entregues e acabados sofreram a cobrança do referido aporte.

A BANCOOP é acusada de várias irregularidades na gestão das obras, segundo várias reportagens veiculadas na mídia escrita e televisiva, gerando até uma investigação no Ministério Público do Estado de São Paulo, mas que, por ora, está arquivado por entender o promotor público responsável pelo caso que não se trata de relação de consumo e, portanto, a matéria não poderia ser investigada por aquela Promotoria. No entanto, encaminhou os autos ao GAECO.

Pois bem, em março de 2007, a situação da BANCOOP é a seguinte:

a) a maioria dos seus empreendimentos estão com as obras paralisadas, sendo que imóveis prometidos desde 2006, sequer tiveram a sua construção iniciada;
b) está com um déficit de R$70 milhões, segundo relatório da própria BANCOOP em setembro de 2006;
c) há mais de 300 ações em face da BANCOOP, sendo que a maioria delas questiona o aporte financeiro cobrado dos cooperados;
d) em segundo lugar, estão as ações de cooperados que decidiram rescindir seus contratos com a BANCOOP.

Nos últimos meses, o número de ações de rescisão contratual contra a BANCOOP tem crescido muito, já que muitos cooperados não podem (e não querem) mais esperar pelo futuro incerto de seus empreendimentos, sendo que muitos deles pagam aluguel e devem investir valores em um imóvel seguro e com data de entrega pré-estabelecida, o que não tem ocorrido com a BANCOOP.

Há inúmeras decisões de primeira instância em São Paulo, assegurando a rescisão dos contratos dos cooperados, obrigando a BANCOOP a devolver todas as prestações pagas, corrigidas monetariamente e com juros de 12% ao ano, sendo que em alguns casos a cooperativa foi condenada até em danos morais.

Essas decisões poderão ser objeto de recurso, mas a tendência dos tribunais superiores tem sido condenar as cooperativas à devolução dos valores pagos pelos seus cooperados, até porque é comum problemas com cooperativas habitacionais e o Judiciário tem punido exemplarmente os infratores.

Para mais informações, colocamo-nos à disposição no telefone (11) 6676-4481 ou e-mail: emerson@vieirarocha.com.br

Para conhecimento, segue recente decisão da 36ª Vara Cível do Fórum Central, condenando exemplarmente a BANCOOP:

583.00.2006.195111-8/000000-000 - nº ordem 1292/2006 - Procedimento Ordinário (em geral) - MÁRCIO ROBERTO DE SOUSA X BANCOOP COOPERATIVA HABITACIONAL DOS BANCÁRIOS DE SÃO PAULO - Vistos. MÁRCIO ROBERTO DE SOUZA ajuizou `ação de rescisão contratual e restituição de parcelas pagas c/c danos morais e pedido de tutela antecipada` em face de BANCOOP - COOPERATIVA HABITACIONAL DOS BANCÁRIOS DE SÃO PAULO, alegando, em síntese, ter firmado com a ré termo de adesão em programa habitacional a fim de adquirir uma casa no condomínio `Villas da Penha II` e realizado diversos pagamentos exigidos. No entanto, a construção de sua casa sequer foi iniciada. Requer a rescisão do contrato por culpa da ré, a devolução integral dos valores já pagos e indenização por danos morais. Pleiteia pela antecipação dos efeitos da tutela para suspender a cobrança de qualquer parcela. Com a inicial vieram documentos. Deferida a antecipação da tutela (fls. 205), a ré foi citada e ofertou contestação (fls. 230/257), acompanhada de documentos (fls. 258/312), na qual, após discorrer sobre o funcionamento do sistema de adesão à cooperativa, aduziu que a devolução deve ser feita conforme previsto no estatuto, ao qual prevê abatimento e devolução em parcelas, informando que a obra não foi iniciada porque não houve adesão suficiente e que está passando por uma reestruturação, que levou à interrupção de algumas obras e a continuidade de outras está sendo analisada, impugnando a indenização material e moral pleiteada. Houve réplica (fls. 314/322). É o relatório. DECIDO. A lide comporta julgamento antecipado na forma prevista no artigo 330, inciso I, do Código de Processo Civil. Restou incontroverso nos autos, eis que não impugnado pela ré, a relação jurídica havida entre as partes e os pagamentos realizados sem que houvesse a contrapartida da entrega do imóvel. Exsurge dos autos que a situação, em realidade, não era de cooperativa, mas de compromisso de venda e compra disfarçado sob essa rubrica. Há de se consignar que não falta em nossa jurisprudência julgados que autorizam concluir o disfarce de compromisso de venda e compra de imóvel sob o manto do sistema de cooperativa em que há longos prazos de entrega à critério exclusivo da cooperativa, configurando abusividade (JTJ 236/59; TJSP, Ap.Civ. 106.944-4-Sorocaba, 4ª Câm. Dir.Priv., Rel. Dês. Narciso Orlandi, 19.10.00, v.u.). Não se pode olvidar que a ré, sequer iniciando as obras prometidas, deu causa ao rompimento do contrato, o qual, deve ser descaracterizado do sistema de cooperativa. Logo, procede a demanda para rescindir o contrato e determinar que a ré devolva ao autor tudo que pagou, com correção monetária, contada desde cada pagamento, juros de mora, conforme a lei, desde a citação. Por fim, há de se reconhecer os danos morais sofridos pelo autor em razão da repercussão dos fatos na vida do autor, que viu frustrado o sonho da casa própria, pagando por um imóvel que nunca chegou a ser construído. Arbitro a reparação monetária, na espécie, em quinze mil reais que se me afigura razoável e condizente à satisfação moral do autor. 3. Pelo exposto, declarando extinto este processo, nos termos do artigo 269, I, do Código de Processo Civil, JULGO PROCEDENTE a demanda para, desqualificando o negócio firmado entre as partes para a figura do compromisso de venda e compra, decretar a rescisão desse contrato, por culpa da ré, condenando-a a pagar, em devolução, ao autor, a quantia correspondente a todas as parcelas pagas por ele, atualizadas desde a data de cada pagamento, conforme a Tabela Prática do Tribunal de Justiça, com acréscimo de juros de mora de 12% (doze por cento) ao ano, a contar da citação (artigo 406 do Código Civil c.c. artigo 161, §1o, do Código Tributário Nacional), além de indenização por danos morais no importe de R$ 15.000,00, corrigida conforme a Tabela Prática do Tribunal de Justiça a partir do ajuizamento, com acréscimo de juros de mora de 12% (doze por cento) ao ano, a contar da citação. Por fim, CONDENO a ré ao pagamento das custas e despesas processuais, atualizadas desde o desembolso, e honorários advocatícios que fixo em 10% (dez por cento) sobre o valor total da condenação. P.R.I.C. São Paulo, 16 de fevereiro de 2007. RAQUEL MACHADO CARLEIAL DE ANDRADE Juíza de Direito - ADV EMERSON VIEIRA DA ROCHA OAB/SP. DOE - Edição de 19/03/2007 - Arquivo: 1154 - Publicação: 49.